Loi Malraux - comparatif : ASL / VIR

VIR (vente d’immeuble à rénover) :

Est une norme juridique applicable uniquement sur les opérations en Malraux.

Le principe est simple, en Malraux , le texte de loi dit que les travaux sont à l’initiative du vendeur.

Les opérateurs vendent en même temps le foncier et les travaux, de ce fait, ils garantissent un prix ferme et définitif, un délai de livraison et une GFA.

La VIR est le pendant de la VEFA dans l’ancien.

Montage en ASL :

Le texte de loi ici est à l’inverse du Malraux, il prévoit que les travaux sont à l’initiative de l’investisseur (donc VIR incompatible juridiquement).  

Les opérateurs vendent un foncier en l’état et le client signe un kit ASL via un cabinet d'avocat.

De ce fait, le client transfère la responsabilité de rénover un bâtiment classé ou non.

L’ASL (Association Syndicale Libre) prend en charge le montage de l’opération, la désignation des entreprises par appel d’offres et le suivi des travaux jusqu’à la livraison.

L’ASL vérifiera que les entreprises sélectionnées ont bien la décennale et la Dommage Ouvrage et entrent dans le budget établi.

Juridiquement, elle ne peut garantir un délai de livraison et un prix ferme et définitif puisque ce sont les investisseurs qui font les travaux.

D’où l’importance de passer un opérateur de renom et particulièrement viable financièrement.

Troisième montage, l’ASL en contractant général, avec un contrat de promotion immobilière (CPI).

C’est quasi le même schéma de base que l’ASL, sauf que dans ce cas nous serons comme une entreprise de travaux.

Ce qui fait que nous pourrons garantir un prix ferme et définitif mais pas de GFA possible.

	VIR	ASL
Frais de notaire	Ancien	Ancien
Acte	Prix du foncier + travaux	Uniquement sur le foncier
Calcul de la réduction d'impôts	100% des travaux	100% des travaux de rénovation, entretien et amélioration.
Utilisé	Malraux, Pinel réhabilité, Denormandie.	Malraux, Déficit foncier, Monument Historique.
Calcul de la Plus-value	Prix de vente - Prix d'acquisition (Foncier + Travaux)	Prix de vente - Prix d'acquisition (Foncier)